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龙湖集团:2019年房地产市场有窗口期 但不确定性较强

字号+ 作者:王营,陈惠 来源:21世纪经济报道 2019-03-14 我要评论

龙湖集团CEO邵明晓、副总裁胡若翔以及龙湖集团北京公司总经理顾修铭出席了媒体交流会,并向媒体解答了2019年有关龙湖发展以及备受市场关注的诸多问题。

遵循惯例,2019年3月12日晚间,龙湖集团CEO邵明晓、副总裁胡若翔以及龙湖集团北京公司总经理顾修铭出席了媒体交流会,并向媒体解答了2019年有关龙湖发展以及备受市场关注的诸多问题。对于目前市场最为关心的行业走向,龙湖方面认为,2019年房地产市场挑战仍然比较大,预计市场会出现一定窗口期,但这些窗口期出现在哪些城市、什么时候出现,这些都存在较大不确定性。因此,今年龙湖会在集团层面加强对市场小周期或者市场时机的研究,把握市场窗口期。

会上,龙湖集团CEO邵明晓表示,龙湖一直聚焦主业发展模式,地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务四大主航道协同发展。龙湖未来的目标是,不仅要让地产开发主业保持在行业前十左右,还要在商业运营领域做到行业前五名。2018年,龙湖已经累计开业商场29家,预计到2020年开业将超过50家,租金收益超过60亿;TOD项目将继续发力。此外,龙湖长租公寓品牌“冠寓”累计拓展房源量将保持在行业前两名,“空间即服务”战略也会成为龙湖未来中长期发展的大方向。

对于2019年的发展规划,邵明晓表示,2019年龙湖依然会坚持稳健的融资策略。根据市场情况量入为出,管理好资产负债表,保持相对较低的资本成本。他还着重谈到了龙湖发展商业运营业务TOD模式的竞争优势:较低的资本成本,优秀的全链条团队,对市场机遇的把握。据悉,重庆龙湖光年项目是全国首个商圈高铁TOD项目,对标纽约、东京等TOD先进模式,致力于成为“大枢纽、大商圈、大天街”三位一体超级TOD。

面对房地产市场的下行压力,龙湖集团副总裁胡若翔用“乐观”和“谨慎”两个词语描述了2019年的行业趋势。他认为,政策利好会促进市场向宽松方向发展,但同时市场窗口期也具有较强不确定性。为此,龙湖会加强对市场时机的研究,进行价格策略方面的管控,强化运营的弹性供货。胡若翔强调,龙湖追求四条主航道的协同发展,将在商业长租公寓和智慧服务领域持续投入,龙湖希望做有质量的增长,不从单一维度追求规模增长。

谈及粤港澳大湾区布局,胡若翔表示,自2014年3月入驻佛山,龙湖集团目前已在大湾区七城市布局15个项目,未来将本着重潜力、轻投机的原则持续深耕大湾区。

以下是交流会速记:

提问:龙湖去年提出“空间即服务”战略,都做了哪些探索和思考?在这个大战略下,商业、冠寓、智慧服务又分别扮演什么角色,未来发展计划是怎样的?

邵明晓:龙湖一直聚焦主业发展模式,四大主航道分别为地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务。除了做地产开发,龙湖的商业运营业务中,天街已成为中国的驰名商标。截至去年年底,龙湖已经开业29个商场,预计2020年底天街品牌的租金收益会超过60亿。

龙湖将会保持地产开发业务处在行业前十左右,商业运营做到前五。未来龙湖会继续大力建设地铁商圈TOD综合体,现在已有一些TOD作品,例如受到好评的重庆龙湖光年项目,以及北京的长楹天街项目。

在长租公寓领域,龙湖冠寓起步不久,但发展迅速,在公寓品牌中排前列,累计拓展房源量行业前两名;此外,还有智慧服务业务。除了做好主业,龙湖还会围绕着人和空间的连接去做一些业务,“空间即服务”会是统领龙湖未来中长期发展的大方向。

提问:现今融资艰难,2018年龙湖融资成本是多少?如今土地市场渐冷,溢价率都极低,2019年龙湖的主战略是趁着土地便宜负债扩展,还是稳下慢行,去杠杆?

邵明晓:到2018年年中,龙湖全集团的资本成本是4.5%,境内外全投资级评级,这在国内比较独特,龙湖的资本成本水平接近很多大型央企。比如在几周前龙湖发行的境内公司债,3+2年期的利率是3.99%,在行业中具备优势。

2019年龙湖依然会坚持稳健的策略,龙湖的杠杆比较低,不存在降杠杆的问题。至于发展的速度,包括买地,我们会根据市场的情况量入为出,但大前提是管理好资产负债表,让龙湖一直处在一个非常稳健的态势,只有这样才能保持相对低的资本成本去做一些空间的生意,如果资本成本过高,做天街、冠寓这些业务就会不太合适,稳健是龙湖一贯的战略。

提问:TOD模式是否为龙湖业务的一个新增长极,此项既需要专业性又需要资源综合调度能力的业务,龙湖如何规划,优势是什么?

邵明晓:TOD谈不上是一个战略,它是龙湖商业运营业务当中的一个重要路径,一个战术。总结来说龙湖的优势体现在三方面:较低的资本成本,一个有能力有经验的团队,对大节奏的把握。

第一,TOD的回收周期相对较慢,如果资金成本高,需要去做快周转,而TOD是要做持有,所以需要较低的资本成本。

第二,TOD模式对选址、定位、建造、交付、运营等一系列的业务能力要求非常高,龙湖经过多年的积累,稳步提升,才拥有了能力符合要求的全链条团队。

第三,对大节奏的把握。到去年年底,龙湖开了29个商场,预计到2020年底会有超过50个商场。在2011年确定“持商业”战略之后,2011年到2015年这一段时间,虽然线下的商业入口不被看好,但龙湖还是在全国的高量级城市拿了很多地,这个机遇把握得比较好。否则等到现在地价上升以后,再去拿地的成本会偏高。

此外,龙湖具备学习的能力。我们学习了许多优秀的TOD样板,比如日本开发TOD的公司、设计公司,龙湖与他们进行深度的交流合作,在学习过程中摸索经验,才有了今天的成效。从目前来看,在TOD这个纬度上,龙湖在行业有较强的竞争力。

提问:今年前两月龙湖销售稳定在第九的位置,但很多企业同比销售都下降,龙湖也不例外。对于后市,龙湖怎么看,今年目标是怎样的?

胡若翔:今年的前两个月,市场缩量比较明显,同比2018年,整个行业规模前十的门槛相比去年下降了不少,由于这两年的春节都在2月份,可以对冲掉春节假期的因素,所以把今年和去年的下滑进行对比有意义。

(市场)下滑包括两方面原因,一是去年上半年市场比较火热,尤其是在一季度,例如龙湖进入的核心城市,包括重庆、成都、青岛、济南、杭州,去年此时还是一房难求,但是去年下半年市场开始回落,尤其是10月份全国范围的市场回落。到了11月、12月,包括今年的前两个月,市场是处于筑底和盘整的状态。另一方面,由于去年10月份全国范围的加速下行,行业内业绩压力普遍偏大,所以最后两个月相对来说采取的优惠政策比较多,到年后,优惠政策全部取消了。因此,市场处于筑底状态、优惠政策取消这两个因素叠加会导致成交量的下滑。

但是从2月份的下旬,尤其是2月份最后一周和3月份的前几周,市场还是在走稳。所以,我对今年市场的预测既有乐观又有谨慎。

乐观的一方面,不管现在出的政策力度大小,我认为市场都会向宽松和利好的方向发展。另外金融环境也在逐步变宽松,全国首套房的利率已经连续两个月回落,二套房的利率已经连续三个月回落,这也是2月份的市场逐步走稳非常重要的原因。

谨慎的一方面,我认为2019年的市场挑战仍然比较大。在接下来的2019年,城市间,甚至包括城市间的不同板块,分化会非常明显,预计市场会出现一定的窗口期,但是在哪些城市,什么时候出现,这个市场窗口期能持续多长时间,这些问题的不确定性都很强。

所以,今年龙湖在集团层面会加强对于小周期或者是市场时机的研究,后续会紧接着做一些价格策略的强管控,包括强化运营的弹性供货,主要的目的是想把握住市场窗口期。以前龙湖是做有回款的签约,但现在龙湖还要做到有利润的回款,这点很重要。

对于销售目标,龙湖对地产开发的主航道战略目标是比较清楚的——行业前十左右。主要是两方面,一是龙湖强调四条主航道的协同发展,商业长租公寓和智慧服务还要持续投入,另外是龙湖希望做有质量的增长,所以不会从单一的纬度去追求规模。但就具体的销售目标来说,我们认为相对于去年肯定是会增长的。

提问:粤港澳大湾区发展规划纲要发布,对区域地产市场有何影响,龙湖未来在大湾区的发展规划是怎样的?

胡若翔:发展纲要的发布,无疑是在国家层面更加突出了大湾区的战略地位,尤其是纲要中还包含了一些具体的落地措施,这对大湾区市场是利好的。但反过来看,也意味着未来的大湾区的竞争会更加的激烈。龙湖进入大湾区的时间不算太早, 2014年首次进入佛山,但是最近这几年的发展速度比较快。大湾区的“9+2”包括澳门、香港等11个城市,目前龙湖已经进入了7个城市,累计项目有15个左右,还有一个项目在香港,其中有不少新的项目会在今年面世,也包括香港的启德项目。

大湾区本身有良好的配套体系和高效和互联互通的交通网络,这个发展纲要的发布会进一步加速大湾区生产要素的整合,同时也会对城市群起到很大的作用,所以龙湖集团非常看好未来大湾区的发展。接下来我们会对大湾区的研究重点做一些部署,包括大湾区的产业、旧改等,会本着重潜力、轻投机的原则持续深耕大湾区。

提问:龙湖北京还会有哪些项目推出。因为业内对于龙湖此前产品力和物业服务等印象很好,但近段时间不太能看到龙湖北京经典产品,所以今年北京龙湖在产品方面有什么样的规划?

顾修铭:近一段时间没有比较惊艳的产品,是因为目前在北京市场基本上都是限价房,天花板已经被设定好,地产商在拍卖拿地时拼尽了资金,再加之成本的投入,没有剩余空间去做一些有特色的项目,这就导致近期像景粼原著这种明星项目很难出现。

今年龙湖会陆续有很多项目入市。昨天推出了一个新项目“熙湖悦著”,在青龙湖,自然风光极好,4月中旬售楼处将亮相。今年下半年三季度于庄项目也将推向市场,从目前设计的情况来看,我们很有信心。四季度在中央别墅区,白辛庄别墅项目也会推向市场,大家可以在这几个项目中去寻找龙湖曾经带给市场的惊艳感。

提问:2018年龙湖在北京区域的销售情况如何,今年土储计划有没有大的方向?

顾修铭:2018年,北京龙湖全口径销售超过200亿,创北京公司历史新高。2019年龙湖将重点聚焦北京市内,聚焦高周转项目,改善存货结构,进行换仓补货;同时,龙湖也会持续关注环京市场。

提问:最后一个问题,请三位老一起做答,非常简单,稍微八卦,我们地产人平常都比较忙,怎么处理工作和家庭的平衡关系。

邵明晓:工作和生活的平衡,也很简单,只要把工作变生活就行。

胡若翔:我今年是做地产的第20年,北京是我待过的第五个城市,我觉得做地产有得有失,得就是几年正好赶上了黄金十年的发展,从中有很多的收获和成长;失是如果要想在地产行业有发展,想继续学习,肯定要打破地域性。最近龙湖内部也反复提到要有地域流动性。我的家一直在深圳,我自己到处跑,陪伴家里人的时间很少,确实比较愧疚。这几年随着孩子慢慢长大,感受也越来越深。

尤其有一点,地产本身就是强周期的一个行业,压力比较大,尤其是去年市场一下行,压力更大,所以我经常会把一些负面的情绪带到家里。今年我觉得自己在这方面要多注意一下,本身陪伴家人的时间也不多,回家的时候多一些耐心,这点是自己要去做好的一部分。

顾修铭:胡总提到地域灵活性,我在龙湖算地域灵活性比较强的,去了全国很多城市工作。我的情况是,孩子大了,现在视频通话也比较方便,没有太大的压力,以前在沈阳也好,现在在北京也好,基本上这一点我感受还行。

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