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胡景晖炮轰我爱我家背后,相寓难逃高租金推手之嫌

字号+ 作者:李逗 来源:蓝鲸房产 2018-08-20 我要评论

这个周末,我爱我家高层上演的一则“宫心计”,搅动着整个房地产从业者的神经。

这个周末,我爱我家(SZ:000560)高层上演的一则“宫心计”,搅动着整个房地产从业者的神经。

8月17日,原我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈炮轰链家自如、蛋壳公寓等长租公寓品牌为抢占市场推高了市场租金;8月18日,胡景晖突然宣布辞职,并对外发布公开信,直指我爱我家董事长兼CEO谢勇被链家董事长左晖打电话施压,自己被切割,主动辞职。

随后,左晖公开通话记录及微信截图显示,并未主动打电话给谢勇,对胡景晖离职一事没有做出过任何探讨。一场起于我爱我家与链家高层的恩怨,转而变成了我爱我家高层内斗的戏码。

剧情扑朔迷离间,胡景晖的离职真相开始持续发酵。任职我爱我家18年的老臣胡景晖为何突然辞职?这场阴谋论的背后推手究竟是谁?8月19日上午,胡景晖召开媒体见面会,给出了一个答案。

在这场长租公寓“口水战”背后,我爱我家旗下长租公寓品牌相寓,是否能撇清推高租金之嫌?相寓的盈利模式又该如何为继?撇开离职事件的浮光掠影,关于我爱我家相寓的一系列经营问题也浮出水面。

入职18年老臣 胡景晖的“离职门”

剧情不断演化之后,8月19日上午,胡景晖召开个人发布会,这一次,他选择相信左晖的言论,“我相信他没有主动联系过(谢勇),但是说没说过威胁的话,因为没有通话录音,也不好判断。”在这一逻辑之下,胡景晖在当天开始了一场炮轰式的吐槽演讲。

据他介绍,辞职前夕,谢勇与他有过的4小时谈话堪比“末日审判”。在这次对话中,谢勇指出他的几条“罪状”。一是他对房租上涨的评论,严重影响了公司形象。二是在和58集团姚劲波的某场饭局上,多向姚劲波点了三道湖南菜,此举被认为是“丢了我爱我家的脸”。阐述上述事件之时,这个任职18年的老臣,愤懑和委屈难掩于情。

整个周末,无论是胡景晖或左晖,每一个当事人和旁观者,都在等谢勇给出一个真相,但处在舆论中心的谢勇却自始至终未发一言。

对于离职后的规划,胡景晖表示,计划创办自己的私募基金。“打工者跟老板谈条件,那是不可能成功的。唯一办法就是你也变成老板,当你代表资本时,你们就可以坐下来平等地谈话了。”

高租金的“推手”

如果说胡的离任是一场早已预判好的定局,那么租金之辨无疑是这场剧情的导火线。

根据中国房地产协会官方网站统计数据,北京平均租金同比上涨21.89%。而涨幅最明显的区,比如通州区、昌平区和大兴区,同比上涨超过30%,其它的区的同比涨幅基本也都超过10%。

针对上述租金变化情况,8月17日早上,我爱我家时任副总裁胡景晖在接受媒体采访时表示,以链家自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格。

胡的一席话将焦点指向了链家自如、蛋壳公寓。他表示,“这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。”但当媒体反问我爱我家是否存在类似情况时,彼时的胡依然保持着护犊子的心态,“我爱我家没这么做”。同时,我爱我家也于8月19日宣布,“租房业务是公司发展平滑经纪业务风险的措施,不存在抬高租金的情况。”

在胡景晖看来,正是由于链家自如、贝壳公寓等长租公寓的重新装修的模式,推高了北京的租金水平。而反观我爱我家相寓的房源模式,其主打的是房源托管模式,即无需装修就可直接进入租房市场,这类房子由于减少了装修成本,因此在价格上也将相对低廉。

但实际情况真如其所言吗?据蓝鲸房产查阅资料发现,相寓在租金水平上并不具有十足优势。以天通苑同等面积、同等地段的项目为例,相寓的房源信息显示,天通苑本五区一项目20平米项目,租金价格为3700元/月,而链家自如信息显示,其23平米房租价为3290元/月,相寓的房租明显高出一截。

通过对比两家房源信息可以发现,上述案例并不少见。如果说长租公寓商推高了房价,不做装修的相寓显然亦不能置身事外。

严跃进表示,不装修的房源比装修的房源价格更高,这个我认为其实存在一定的房源垄断。如果不是特别大的资本是很难操控的,就是因为资本很强,把房源都抢占了,这个背后就存在一个炒作的现象。安居客首席分析师张波向蓝鲸房产表示,通常而言,不做装修的长租公寓肯定会有一些价格优势,但这种现象在目前市场中比较少见。

另值得注意的是,蓝鲸房产发现,相寓提供的房源信息严重不统一。在相寓APP中查询房源信息时,往往会有同一个小区同一个面积,价格却有天壤之别的现象。如下图所示,在北苑家园望春园小区内,一个20平米房间租金为3900元/月,而同小区25平米的房间租金价格却为2800元/月。

针对此问题,蓝鲸房产致电相寓中介人员,该人士透露,“相寓上的很多产品发布信息都是假的,如果按照上面的信息去看房源,和平台上的描述情况差距很大,真要租房就得去实地看房。”

相寓盈利模式如何为继?

除了相寓自身的租金问题之外,胡景晖现场的一句“相寓是长租公寓唯一盈利的企业”,使相寓的盈利模式受到集中关注。

公开资料显示,截止2017年年末,相寓共拥有28万套、55万间在管房屋套数,自如则管理着70万间房源。

而从布局范围来看,链家自如在北京、深圳、上海、成都、武汉等九个城市布局,而相寓从2001年运营至今,业务覆盖北京、杭州、上海、苏州、太原、南京、天津、郑州、成都、武汉、长沙、无锡、青岛、南宁等14个大中型城市。

从规模上来看,相寓的房源量仅次于链家自如。但在长租公寓普遍盈利不佳之时,胡景晖却对其相寓的盈利模式十分看好,其秘诀之一在于压缩了中间的投入成本。

据知情人士向蓝鲸房产透露,由于相寓的房源不需要装修不需要多种服务,几乎没有投入成本,所以在房源市场上更敢开价。

“比如相寓拿房价7000元,可以赚取1个月房东租金和租客中介费,但是自如的拿房价只有6000元,等到装修后出价7200,实际中间的差价只1200元,但按照平均装修成本3年36000的话,每月成本1000,想要盈利是比较困难的。“上述知情人士表示,这也是胡景晖所述的相寓盈利秘密。

张波认为,直接出租模式针对不同的客户群体有一定市场需求。但是就长租公寓这个领域而言,服务能力是重中之重,想要长远发展就必须提高服务水平。

事实上,除了租金之外,相寓的服务模式也深受诟病。据一位相寓的租客向蓝鲸房产透露,“自租住之后他们就不再提供清洁服务了,其他服务项目例如家具维修,虽然会有师傅可以上门服务,但大多都是自费。”这就意味着,其模式与直接和业主签约租房,没有本质区别。

纵观长租公寓市场,无论是开发商偏爱的集中式公寓、中介公司主导的分散式公寓,都将服务好、体验佳作为运营法则和亮点,对于走简单粗暴路线的相寓而言,又将如何为继?

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉蓝鲸房产记者,直接出租模式赚取差价的能力较差。他指出,一般与业主签约期较短,租约稳定性不足,且租金溢价能力较差。

易居中心总监严跃进对蓝鲸房产表示,租赁必须划分成高中低端几个层次。不同的客户群体对应不同的租房标准,这就需要两个方向,一个做好品质,另外一个控制成本。但对于后者而言,需要后续产品线的丰富性,让消费者能够选择更多种房源。

将胡景晖离职一事拉到我爱我家的历史长河来看,这只是微乎其微的一个小浪花。但从此事所牵扯出的租金上涨问题来看,对于我爱我家而言,关于租金之辩、长租公寓盈利之谜将是一次长久的审判。经历这次舆论风暴之后,我爱我家或许需要重新思考这一问题。

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